Автор:
Покупая квартиру в ипотеку человек берет на себя обязательство перед банком на несколько десятков лет. Все это время жилье находится у банка в залоге, поэтому самостоятельно проводить какие-либо действия в его отношении нельзя. Но обстоятельства могут измениться, например, владельцу захочется переехать в другой город, страну, поэтому недвижимость больше не нужна. Что же делать, если возникла необходимость продать жилье, купленное в ипотеку?
В Казахстане около 40% жилья покупается с помощью ипотечного кредитования. На июнь 2023 года свыше 0,5 млн граждан имели на руках действующий ипотечный кредит. В сложные минуты, когда нужно срочно получить небольшую сумму в долг, многие ипотечники берут займ онлайн или микрокредит.
Через сколько лет после получения ипотеки жилье можно продать?
Закон не ограничивает человека в праве продать ипотечную квартиру. Количество лет с начала действия ипотеки на эту возможность не влияет. Главное – получить на это письменное разрешение банка. Поскольку квартира находится у него в залоге, без его разрешения владелец не имеет права на любые манипуляции.
При положительном решении банка владельца обязаны проинформировать о размере оставшегося долга по ипотеке, о вариантах продажи, рассчитать приблизительную рыночную цену квартиры и понять достаточно ли ее для закрытия долговых обязательств перед банком. Вероятнее всего итоговая сумма погашения окажется выше, чем в выписке.
Какие есть варианты продажи?
- Погасить ипотеку досрочно
Это даст возможность забрать квартиру из залога и делать с ней все что угодно, поскольку перед банком больше нет обязательств. После полного погашения долга владелец квартиры получает оригинал документов на владение, снимает в ЦОН залоговые обременения и далее получает свободу действий. Но проблема в том, что человек берет ипотеку по причине недостатка денег на ее покупку, и вряд ли эти деньги в нужном объеме появятся, особенно если квартира куплена недавно. - Трехсторонняя сделка (банк-продавец-покупатель)
В обязанности банка входит подготовка документов, проверка их подлинности, поэтому продавец полностью освобожден от волокиты. На покупателя ложатся расчеты с банком, после которых он получает все документы на жилье. - Уступить права
Есть возможность продать жилье в ипотеке при согласии покупателя взять на себя обязательство по погашению долга. Покупатель пишет заявление о том, что берет обязательства по ипотеке в обмен на переход прав на квартиру, подтверждает свою платежеспособность, а после положительного решения заключается договор, подписываются договор залога и займа.
Риски при продаже ипотечной квартиры
Во время сделки может возникнуть только одна проблема – банк откажет владельцу в продаже квартиры, поэтому прежде чем давать объявление, выясните позицию банка, чтобы не тратить ни свое время, ни время покупателя.
Банк отвечает на запрос о продаже ипотечного жилья не сразу. Ответа можно ждать около месяца, и если продавец заранее не получит одобрение, за это время покупатель может передумать и найти квартиру, не обремененную залогом.
Иногда покупателя отпугивает само объявление о продаже недвижимости, в котором указано, что квартира в залоге у банка.
Пошаговый процесс продажи квартиры в ипотеке?
Представим, что Азамат купил квартиру в ипотеку, заключив договор с банком на 12 млн тенге. За несколько лет он выплатил по ипотеке 4 млн тенге. За это время цены на недвижимость поднялись, поэтому его квартира стала оцениваться в 15 млн тенге. Он делает письменный запрос в банк на разрешение продать квартиру. После получения одобрения дает объявление о продаже квартиры, указывая, что она находится в залоге у банка.
Находится покупатель Ержан. Специальный оценщик осмотрит жилье, определит его рыночную стоимость и отразит это в акте оценки. Оплачивает услуги оценщика Ержан. Но если Азамат посчитает, что цена занижена, он может обратиться к услугам другого оценщика, но платить за его услуги будет сам. На основании акта рассчитывается сумма, которую должен заплатить покупатель.
Важно! Сделка купли-продажи возможна лишь в случае, если стоимость квартиры окажется не меньше задолженности продавца по ипотеке. Квартира Азамата не может быть оценена меньше чем в 8 млн тенге, которые ему осталось отдать банку.
Оценка занимает несколько дней. Азамат должен предоставить оценщику документы на жилье, справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и о том, что квартира не находится под арестом. Когда акт готов, Ержан отправляет его в банк, в котором оформлена ипотека. К акту прилагаются:
- копии техплана/техпаспорта;
- копия договора купли-продажи/дарения/мены;
- справки о техсостоянии и отсутствии обременений
Банк рассматривает пакет документов около 5 рабочих дней. При положительном ответе Ержану выдается гарантийное письмо, дающее право на покупку квартиры.
Азамат с Ержаном идут к нотариусу для составления и подписания договора купли-продажи. После подписания Азамат не получает напрямую деньги от покупателя, поскольку сначала должна быть погашена ипотека в банке. Он получает гарантийное письмо от банка на перечисление денег.
Ержан вносит 15 млн тенге на счет, и после завершения ряда процедур, 8 млн идут на погашение ипотеки, 7 млн – на счет Азамата. По закону полный расчет должен быть произведен в течение 14 дней.
Покупатель и продавец идут в банк, предоставляют менеджеру копию договора. Азамат получает деньги за квартиру, Ержан – расписку о получении продавцом денег и договор купли-продажи. Банк закрывает ипотеку, освобождая квартиру от залога.
Только после этого права Ержана на квартиру могут быть зарегистрированы. Этим занимается либо он сам, либо банк. Расписка должна быть предоставлена органам юстиции, после чего банк накладывает обременение на покупателя.
Сколько времени уходит на продажу ипотечной квартиры?
Весь процесс займет до 12-14 дней, из которых день уйдет на показ, 5 дней – на оценку, 5 дней – на проверку банком документов и 2 – на заключение сделки и регистрацию договора. Это при условии, что банк одобрил продажу.
Какие условия и ставки по ипотеке предлагают банки Казахстана?
Сегодня в банках Казахстана ставка по ипотечному кредиту доходит до 22% годовых. Условия выдачи ипотеки приблизительно одинаковые, хотя одни банки предпочитают работать только с новостройками на стадии строительства, другие могут рассмотреть покупку вторичного жилья. “Отбасы банк” выдает ипотеку только при открытом депозите с 50% стоимости жилья.
Что касается льготных предложений, то на данный момент действует – “7-20-25”. 7% — ставка, 20% — первый взнос, срок — 25 лет.
Для подключения к программе необходимо:
- не иметь жилья в собственности;
- покупать жилье только на первичном рынке, которое находится в эксплуатации;
- стоимость не должна быть более 25 млн тенге в Атырау, Шымкенте, Астане, Алматы, Актау; 20 млн — Караганде и Туркестане; 15 млн — других городах;
- финансирование лимитировано 100 млрд тенге в год;
- взять ипотеку сложно, так как желающих много и лимит быстро заканчивается;
- участие в программе единоразовое
Льготную ипотеку выдают всего 7 банков: ЦентрКредит, Форте, Халык, РБК, Алтын, Евразийский, ФридомФинанс. Программа “7-20-25” продлена на 2024 г., но ее лимит остался прежним.
Другие предложения банков по ипотеке менее выгодные, а условия выдачи довольно жесткие. Кредит выдают только в национальной валюте лицам от 21 года. Почти все банки требуют залог в виде покупаемой квартиры, некоторые, например, Халык, могут рассмотреть вариант с поручительством. Страхование недвижимости или здоровья во многих банках не обязательное условие, но без него ставка по ипотеке может оказаться выше. Что касается первого взноса, его размер может доходить до 50%.