Перепланировка квартиры в Казахстане. Как узаконить?

В Казахстане нельзя делать серьезную перепланировку в квартире без соответствующего разрешения. Каждое изменение должно быть зарегистрировано государственными органами, в противном случае оно считается незаконным. В этой статье расскажем, какая перепланировка квартиры требует разрешения и как узаконить перепланировку.

До сих многие владельцы квартир уверены, что если живут в собственном жилье, имеют право делать там, что хотят, забывая о том, что квартира – это лишь малая часть большого дома, в котором все взаимосвязано. Если захочется снести несущую стену и объединить комнату с кухней, нужно сначала получить разрешение местных органов архитектуры, поскольку отсутствие или частичное разрушение несущей стены негативно скажется на прочности всего дома.

Чтобы понять, как правильно себя вести, нужно разобраться, что стоит понимать под понятием “перепланировка”. Согласно Закону Казахстана “Об индивидуальном, жилищном строительстве” это изменение характеристик жилья, указанных в техническом паспорте (снос перегородок, стен, изменение расположения дверных проемов, разделение или объединение комнат, санузлов, расширение лоджии и мн. др.). Более подробно об этом можно узнать в “Правилах организации застройки…” от 30.11.2015 № 750.

На что может повлиять незаконная перепланировка?

Перепланировка улучшает условия проживания владельца квартиры, поскольку зачастую многоквартирные дома имеют странную планировку – ненужные большие коридоры, узкие кухни, маленькие спальни. Но самовольная переделка квартиры может привести к повреждению жизненно важных конструкций, а это риск обрушения стен не только в квартире, но и в доме.

При желании в будущем продать квартиру или взять кредит под ее залог, нелегальная перепланировка может стать препятствием. Такую квартиру никто не купит, а банк не примет ее в качестве залогового имущества. Невозможно будет зарегистрировать права на недвижимость при обмене, продаже, сдачи в аренду, оформлении ипотеки.

Какая перепланировка требует разрешения, какая – нет?

В панельных домах разрешено:

демонтаж встроенных кладовок, шкафов, т. е. ненесущих конструкций;
демонтаж антресолей;
установка/демонтаж перегородки или стены между ванной комнатой с туалетом;
расширение ванной, туалета, комнат, кухни за счет площади коридора;
установка встроенного шкафа/кладовки/гардероба.

Запрещено полное или частичное разрушение несущих стен и создание проемов. Разрешение на такую перепланировку получить нельзя.

В кирпичных домах применяются те же правила, что и в панельных, только еще допускается устройство в несущих стенах проемов и частичное разрушение с параллельным обеспечением устойчивости и надежности потолочного перекрытия и стен. Ст. 71 Закона РК “Об архитектурной, градостроительной, строительной деятельности в РК” обязывает владельцев недвижимости для сохранения ключевых характеристик объекта, обеспечения его безопасности проводить работы в соответствии с порядком, предусмотренным законодательством. Для этого проводится экспертное техническое обследование объекта на предмет надежности и устойчивости. Эксперт отвечает за качество своих исследований, принимаемые решения и рекомендации. Рекомендации эксперта по результату техобследования обязательны для исполнения заказчиком.

Как узаконить перепланировку, какие документы нужны?

Официальным разрешительным документом на изменение планировки жилья является решение местного акимата. Для его получения достаточно подать заявку в акимат онлайн.

Процесс осуществляется поэтапно:

Подготовка. Перед тем как начать перепланировку нужно обратиться в лицензированную проектную компанию, специалист которой приедет осмотреть помещение и выдаст заключение о возможности или невозможности перепланировки, и каких конкретно видов работ. Компания подготавливает проект, с которым владелец квартиры должен отправиться в госструктуру для получения разрешения.
Документы. Его выдают органы архитектуры на egov.kz и ЦОН. Для подачи заявления потребуется договор купли/продажи, техпаспорт объекта недвижимости, технический проект перепланировки.
Решение. Специалист органа архитектуры приезжает для проведения экспертизы и решает, возможно проведение перепланировки или нет. После обследования он выдает отказ/разрешение. Эта услуга предоставляется бесплатно в течение 15 дней после подачи документов.
Госрегистрация изменения. Не стоит забывать, что получить разрешение и сделать перепланировку – это лишь полдела. Далее нужно составить Акт ввода квартиры в эксплуатацию за подписями собственника, архитектора проекта перепланировки, специалиста отдела архитектуры, строителя. Форма документа стандартная для всех видов перепланировки. Акт подается в ЦОН или онлайн на egov.kz для госрегистрации изменений и получения нового техпаспорта.

Как избежать ошибок при перепланировке?

Если человек изначально хочет сделать квартиру по своему мнению, лучше купить ее на первичном рынке. В этом случае есть возможность выбрать жилье без внутренней разбивки на помещения и сделать свою планировку, ничего не разрушая. На вторичном рынке сделать это невозможно, потому что любая перепланировка ведет к полному или частичному разрушению стен. Делать перепланировку можно только с официальным разрешением и последующей регистрацией изменений.

Поскольку вариантов изменений внутри квартиры много, прежде чем планировать ремонт, следует заранее уточнить, какие из них разрешены, а какие – нет. Это можно сделать в отделе архитектуры.

Если перепланировка уже сделана, а владелец квартиры хочет ее узаконить, ему в любом случае придется заплатить штраф за нарушение закона, а если изменения относились к категории запрещенных, можно получить и более серьезное наказание.

Собственнику для узаконивания изменений в квартире надо:

Обратиться в лицензированную проектную компанию для разработки проекта на выполненные работы.
Составить Акт ввода в эксплуатацию.
Заказать новый техпаспорт.
Представитель отдела архитектуры в течение дня проверит соблюдение всех норм и правил, и если перепланировка затронула несущие стены, помимо штрафа собственника могут заставить вернуть все обратно. Если работы относятся к категории разрешенных, собственник получит новый техпаспорт.

Санкции и штрафы за незаконную перепланировку?

Самовольная перепланировка отдельных помещений является нарушением законодательных норм в строительной деятельности. За это предусмотрена административная и уголовная ответственность.

К незаконным видам перепланировки относятся:

демонтаж несущих стен;
создание/перенос проемов в несущих стенах;
объединение комнаты с балконом;
полный перенос туалета, ванной, кухни в другое помещение;
переделка жилой квартиры в магазин;
объединение кухни с газовой колонкой со спальней.

Штрафы за незаконную перепланировку:

частные лица – 30 МРП*, 110760 тенге;
должностные лица/НКО/субъекты малого предпринимательства – 90 МРП, 332280 тенге;
субъекты среднего предпринимательства – 150 МРП, 553800 тенге;
субъекты крупного предпринимательства – 300 МРП, 1107600 тенге.

Если изменения в планировке повлекли/могли повлечь потерю прочности и устойчивости объекта, оштрафуют:

физлицо – на 80 МРП, 295360 тенге;
должностное лицо/субъект малого предпринимательства/НКО – на 180 МРП, 664560 тенге;
субъект среднего предпринимательства – на 250 МРП, 923000 тенге;
субъект крупного предпринимательства – на 500 МРП, 1846000 тенге.

Нарушителю также придется за свой счет восстановить разрушения.

*МРП в 2024 г. равен 3692 тенге.

Напомним, что на нашем портале граждане всегда могут выбрать займы онлайн в Казахстане за 5 минут. Граждане могут получать микрокредиты круглосуточно. Нужно только заполнить заявку на сайте МФО. После одобрения компания отправит займ на карту или выдаст наличными в отделении.